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      2020年,房價或給買房人“驚喜”

      2020-04-28 09:47 | 云南生活網

      由于眾所周知的原因,2020年一季度,房地產市場冷到幾乎“冰凍”。開發商、杠桿投資客、地產中介等受看房人銳減、房子嚴重滯銷、市場極度低迷等原因影響,很多人已經快“揭不開鍋”了。開發商方面,一季度新房銷售面積和回款額度下滑均超過30%,且公開資料顯示,一季度107家開發商宣布破產倒閉。

      缺不缺房?央行報告終于說清了!2020年,房價或給買房人“驚喜”

       

      巨額到期債務、回款艱難、開支巨大等幾座大山壓頂,即使勉強挺下來的房企更多的也是為資金犯難,拿地市場的表現已經說明了一切——上海易居研究院發布《全國百城居住用地成交報告》顯示,今年一季度,全國百城居住用地成交僅為6542萬平方米,比2019年當期銳減18.7%。且當前階段,敢拿地、有資金拿地的八成都是央企國企,一眾中小房企只能干瞪眼瞧著。

      難是真難!即便4月份隨著人們的生活開始步入正軌,樓市也開始“火速”回暖,但截至目前,從貝殼、安居客、易居等平臺發布的成交、帶看數據看,各大熱點城市的回暖指數,較往年同期常規水平也不過百分之五六十。

      中原地產首席分析師張大偉評價當前的樓市回暖時說道:大部分城市市場只是復蘇,遠遠談不上火熱。“爆火”、“爆漲”更是無稽之談。當前樓市是考驗智力的時候,買房人一定要保持頭腦清醒,以免被居心不良者忽悠,帶偏節奏。

      缺不缺房?央行報告終于說清了!2020年,房價或給買房人“驚喜”

       

      房地產遭遇如此“劫難”,自然少不了利益鏈上的專家、學者站出來搖旗吶喊。這種事情已經不是第一次發生了,從過往來看,但凡經濟遇到點困難,就會有一堆專家站出來呼吁“放松調控”、“重啟房地產”,在他們的字典里,房地產就是“萬能”的,中國經濟的發展不靠房地產是不行的。

      這不,一貫“看多”樓市,房住不炒調控的過去三年里,幾次三番建言“取消房地產管控”的北師大董教授又急了。

      4月21日,董教授在其個人社交平臺,發布言論稱,“限購政策對于房價和房地產交易量都有影響,從短期來看確實對市場的交易活動起到了抑制作用。但從長期看,必須評估其負面影響,但這項工作沒有引起重視。鑒于房地產行業在國民經濟中的地位與影響力,沒有房地產交易量的持續回升,是非常難的。GDP總量中40%與房地產行業直接、間接有關。房地產市場交易不持續恢復,建筑業、鋼鐵、水泥、玻璃、其他建材業、裝飾裝修、園林綠化等大大小小近百個行業的生產、交易也就難以完全恢復。”

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      言外之意,房地產才是國民經濟發展的“頂梁柱”(GDP中40%都與房地產相關),沒有房地產是救不了中國經濟的。尤其是當前階段,一季度經濟增速“-6.8%”,過去20年不曾出現的,這個時候房地產的支柱產業作用就顯得尤為重要。因此,在他看來,應該對房地產調控進行松綁,尤其是“限購”政策壓制了市場的活躍度,應該酌情“放開限購”,“放松調控”了(這話他雖然沒有直接說出來,但聯系上下文,這個意思他其實已經表達出來了)。

      事實上,早在2個月前,董教授就已經在公開發表的文章中表達過相同觀點了,彼時他說得更直白、更了當:“沒有地產業救不了當前。”

      平心而論,董教授作為一個地產學科的高級知識分子,過去這些年真的是為國家、為國民經濟、為房地產的健康發展真的是“操碎了心”,其行為值得贊揚學習。但是他動不動就“放開對房地產的管控”、“只有房地產才能救中國”、“房地產是支柱產業”等這些言論,真的和現在國家調控樓市的基調不符。

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      對于當前樓市到底會不會“放松調控”,其實央行近期發布的重要報告,已經亮出了底牌:

      近日,央行發布了《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》報告,報告涉及多方面的分析討論,其中涉及房地產市場的數據最為關鍵,也最值得仔細研究細品。報告顯示,中國家庭資產以實物資產為主,住房占比近七成;我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%,戶均擁有住房1.5套,其中有一套住房的家庭占比為58.4%,有兩套住房的占比為31.0%,有三套及以上住房的占比為10.5%。

      透過央行的報告,有一個一直以來困擾業內外人士的數據這次終于說清了:首先,中國現在確實是不缺房的。戶均1.5套房,這個數字可能還沒統計開發商在建未銷售的房產,以及其它一些沒有產權的房產,如果按照實際統計,可能這個數值還要高一些,戶均2套房也不是沒可能。要知道,坊間一直的說法都是,中國目前的所有房屋加起來,已經足夠至少34億人居住了。

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      再者,城鎮居民家庭住房擁有率已經高達96.0%,這個數字對比發達國家,其實也是非常高的。美國住房擁有率最高的州是弗洛里達州,住房擁有率也才只有89.2%。

      誠然,很多人會說到住房分布不均的問題,比如之前最貴經濟學家任澤平就說過,中國住房嚴重不均衡,20%的人霸占著40%的房產。這個也是確實存在的。

      但央行的報告,對于未來是否放松調控,已經亮出了底牌:未來對房地產的調控應該是如何引導房屋合理均衡分配,而不是像過去那樣“一刀切”地大加刺激,即“放松調控”拉動經濟不現實。

      我們已經告別了房屋短缺時代,未來對房地產的調控首先要做的是,合理分配住房資源,比如出臺空置稅、房產稅等長效手段,對多套房源者征收重稅,以此逼出他們的房產,實現房產資源的合理分配,從而達到降房價、抑制租金上漲的目的。

      缺不缺房?央行報告終于說清了!2020年,房價或給買房人“驚喜”

       

      事實上,從國家此前的多次表態來看,也證實了2020年樓市調控放松是癡心妄想——2019年7月30日,國家首次在重要會議提出“不再將房地產作為短期刺激經濟發展的手段”,今年1月份,央行、住建部等多個部門再次重申了該觀點;可喜的是,今年2月底,黨媒經濟日報又再發文強調了該觀點。

      半年多時間,國家幾次三番重申“不拿房刺經”,釋放的信號已經非常明確了:房地產過去是經濟發展的重要引擎,但隨著中國已經是世界第二大經濟體成為現實,隨著房地產規模在2019年首次沖破16萬億大關,國家對房地產的“抑制”、“削減”也變得越來越緊迫,畢竟如曹德旺、易居研究院所言,越來越多的城市房價收入比已經破9,再大力發展房地產,任由房價上漲,其實對經濟發展不僅不利,還會帶來擠壓效應。尤其是對實體制造業、高科技產業、能源產業、新服務業、新消費產業,直接關聯的資金、勞動力資源的擠壓,最為嚴重。

      缺不缺房?央行報告終于說清了!2020年,房價或給買房人“驚喜”

       

      2020年以及接下來的幾年,中國房價還能大漲嗎?對此,經濟學家、每日經濟新聞特約評論員尹中立9字說透了:癡心妄想,形勢不允許。

      其實不止上述專家,今年以來多位經濟學大咖都說過,不管有沒有今年這場風波,房地產都不能再過度發展了,更不能再拿房地產刺激經濟了。因為當前階段房地產市場的繁榮對居民消費的擠出效應日益明顯,簡言之就是,刺激房地產業也達不到拉動經濟的目的了。啥意思?就是說,當前階段買房的人,基本都是貸款買房,不像過去很多人是靠著高儲蓄買房,現在買房只會讓國民更加不敢消費,沒有消費,當前的經濟就很難提振,因為出口、投資等“馬車”已經不靈了。

      很多人對于2020年接下來的房價走勢都非常關心,對此我的觀點依然沒變:95%的城市今年可能會更趨于穩定,地方在調控樓市的時候也基本都會以“穩定樓市大局”為核心目的。因此,我們會看到有些城市以“因城施策”的名義或通過人才引進的方式、或通過放開落戶的方式、或補貼人才型購房者來出臺新政,對此大家完全不必太過擔心,這些政策都不是從需求和資金端來刺激,對于樓市大局的影響微乎其微。

      缺不缺房?央行報告終于說清了!2020年,房價或給買房人“驚喜”

       

      另外我想補充的是,2020年部分城市房價或給買房人“驚喜”。這類城市就是普通三四線城市,即人口外流嚴重、產業長期得不到升級發展、教育科技醫療等資源長期得不到改善的城市。這些城市雖然在17、18年因為棚改迎來了一輪房價的“補漲”,但是在我看來,這些城市的房地產都是不可持續的,更不是靠城市內生動力拉動發展起來的,隨著棚改的撤去,以及購房需求的消耗殆盡,這些城市逐漸會原形畢露。房價說白了,未來也會慢慢回歸理性。

      再加上,今年因為開局不利,很多開發商已經在降價或正在醞釀降價,高杠桿投資炒房客也快撐不住了,尤其是LPR利率也下調了……綜合來看,其實首套房和改善需求的購房者,今年買房還是占有一定優勢的,尤其是三四線城市的剛需,議價的底氣更足,因為開發商“撤離”的欲望更強烈。我了解到的真實情況是,很多前兩年跟風布局的房企,現在都拼命想從三四線城市“逃出去”。

       
       

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