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      一季度50城賣地超7000億元,創歷史新高

      2021-04-08 19:39 | 云南生活網

      中原地產研究中心統計數據顯示,一季度50城賣地超7000億元,同比漲26%,創歷史新高。

      具體來看,50城中,一季度,上海賣地超900億,收入最多;

      杭州緊隨其后,賣地超700億;

      廣州賣地超300億,居第三名。

      刷新歷史記錄,2021樓市怎么走?

      在賣地收入增速方面,無錫增速最快,同比增長5292.97%。第二、三名分別為汕頭和西寧。

      01 樓市回暖了嗎?

      在這個問題上,很多人都犯了以偏概全的錯誤。

      可以肯定的告訴大家,2021年的樓市,只能比2020年更暖,而不可能更冷。

      今年前三個月,深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安、合肥等樓市比較熱的城市,都出臺了一系列調控政策,殺招不斷。

      刷新歷史記錄,2021樓市怎么走?
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      2021年一季度部分省市調控政策升級

      包括集中供地、限購、限售升級,嚴查貸款等,尤其是深圳的官方二手房參考價,直接將炒房客打蒙。

      加上媒體對大城市調控政策的宣傳引導,使得很多人將幾個大城市的調控,看作是全國性的調控,從而得出樓市即將全面轉冷的錯誤結論。

      為什么說2021年的樓市,只能比2020年更暖?

      一方面出于經濟穩增長需求,另一方面則是響應國家號召。

      先說穩增長的問題。

      2020年由于疫情原因導致全球大放水。

      中國雖然很節制,但也在放水,M2重返11%以上,社融增幅重返13.5%以上。

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      另外,還有赤字增加、特別國債,以及地方債發行額度的大幅上調。 但2021年,這些政策工具都將有所收斂,而經濟乍暖還寒,怎么穩增長?

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      恐怕樓市需要更暖一些,新房銷售額、賣地收入,都將超過GDP的增速。

      同時,今年的報告對住房政策的表述主要突出在“租”上。

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      政府不可能一邊想著不賣宅地一邊想著解決人才住房的問題,兩全難得。

      因此,增加供地是解決大城市住房問題的關鍵。

      02 房價會繼續上漲嗎?

      過去的計劃思維,導致了中國樓市一二線高房價、三四線高庫存的局面。

      鑒于此,一線城市和強二線城市需要穩住,大量的二三四五線城市,則需要回暖。

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      2015-2021年一季度不同級別代表城市商品住宅月均成交面積及同比走勢

      而國家已經關注房地產金融化、泡沫化的問題。

      因此,率先將帶頭上漲的一線城市和部分二線城市燜熄火,實現穩房價目的。

      然后通過發展要素流動的城市群、都市圈,促進錢流、人流返回偏冷的二三四五線城市。

      可以說,相比于房價調控的大城市而言,小城市的房價更有想象力。

      從開發商的角度,也可以印證這個觀點。

      “兩集中”供地(22城一年只賣三次地),“三道紅線”融資新規,一個控地價一個降杠桿,這兩條政策對房企的影響很大。

      開發商最大的危險,就是地買貴了。

      對于房企來講,一方面,一二線城市集中供地政策相繼落地,客觀上拿地機會增大。

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      2021年一季度重點城市供地“兩集中”政策后供地公告情況

      另一方面,從拿地成本和“三道紅線”等角度看,部分房企可能會更強調到三四線城市拿地,畢竟土地總價相對低。

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      2021年一季度各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化

      一季度,共有上海、杭州、廣州、北京、成都、寧波、武漢、南京、蘇州、鄭州、東莞、溫州、天津、西安、長沙、紹興、福州、無錫、南通、佛山、重慶等21城賣地收入超百億。

      開發商在三四線城市的布局腳步加快了。

      03 對購房者有何影響

      土地、新房和二手房分別對應著房地產一級、二級、三級市場。

      新房房價是由多種因素構成的:

      地價成本30-40%,建安成本30-40%,稅費成本12-15%,銷售管理成本10-15%,開發商利潤8-15%。

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      二手房房價更是和基礎配置(地鐵、學區)、品牌溢價(知名房企)掛鉤。

      傳統意義上的面粉貴面包就貴有一定道理,但是,地價的成本并不等于房地產的市場價格。

      房價最終還是由市場對房屋的供需所決定的。

      目前,能在大城市上車的應該珍惜機會,不要猶豫。

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      2019年至2021年一季度各梯隊城市新建住宅均價累計漲幅對比圖來源:CREIS中指數據

      有返鄉置業需求的應該提前布局,不要等到開發商都集中開盤了,大家再擠到一塊兒去買,到時候只會更貴!

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